أقرت تعديلات اللائحة التنفيذية لنظام التسجيل العيني للعقار حزمة من الضوابط والإجراءات الجديدة التي تستهدف تعزيز دقة بيانات السجل العقاري، ورفع كفاءة إجراءات تسجيل الملكيات والتصرفات العقارية، ومعالجة حالات ازدواجية الصكوك والاختلافات المساحية، إلى جانب تنظيم آليات الاعتراض والتظلم والتأشير بالدعاوى القضائية، وشملت التعديلات، الصادرة على اللائحة التنفيذية لنظام التسجيل العيني للعقار، إضافة تعريفات جديدة للأخطاء الكتابية والمادية البحتة، وتعديل بيانات العقار، والازدواجية بين صكوك الملكية، بما يوفر إطاراً تنظيمياً أكثر وضوحاً لمعالجة الأخطاء وتحديث بيانات العقارات وفق المستندات النظامية المعتمدة، دون المساس بالحقوق العينية المسجلة.
تصحيح الأخطاء
وأتاحت التعديلات لأي ذي مصلحة التقدم بطلب تصحيح الأخطاء الكتابية أو المادية البحتة في السجل العقاري، مع تحديد رقم العقار وصفة مقدم الطلب والخطأ المراد تصحيحه وإرفاق المستندات اللازمة. كما منحت الهيئة العامة للعقار صلاحية تصحيح هذه الأخطاء من تلقاء نفسها متى تبين وجودها، على أن يوثق الإجراء في محضر يتضمن تفاصيل الخطأ وأسبابه والإجراء المتخذ ومستنده، وأكدت الضوابط الجديدة ضرورة توثيق عمليات التصحيح بما يضمن إمكانية تتبعها ومعرفة من قام بها، مع إشعار ذوي الشأن، ومنحهم حق الاعتراض خلال 30 يوماً من تاريخ الإشعار، مع التأكيد على أن تصحيح الأخطاء لا يؤثر على الأحكام المتعلقة بالحجية المطلقة للعقار.
وفي إطار تعزيز إتاحة المعلومات العقارية، أجازت التعديلات لأي شخص طلب الحصول على بيانات من السجل العقاري، باستثناء بيانات ملاك الحقوق العينية وبيانات العقارات التي تحدد الجهات المعنية سريتها، على أن يوضح مقدم الطلب البيانات المطلوبة والغرض من الحصول عليها، كما أعادت تنظيم إجراءات الإعلان عن تحديد المناطق العقارية، وآليات نشر قوائم العقارات المسجلة عينياً عبر المنصة الإلكترونية التابعة للسجل العقاري، مع إعلان الهيئة عن نشر تلك القوائم بالوسائل التي تراها مناسبة.
واستحدثت التعديلات مادة تحدد بداية إجراءات التسجيل العيني الأول بتقديم طلب التسجيل، ونهايتها بإصدار صك تسجيل الملكية أو رفض الطلب، مع إلزام السجل العقاري بإشعار المتقدم برقم الطلب، أو بقرار رفضه، متضمناً اليوم والتاريخ والوقت. كما نصت على وقف إجراءات التسجيل إذا كان العقار أو صك ملكيته خاضعاً لقيود تمنع التصرف فيه، إلى حين رفع الإيقاف، وحددت أسباب رفض طلب التسجيل العيني الأول في حالتين، هما عدم سريان أو صلاحية صك الملكية، أو سبق تسجيل العقار عينياً عند تقديم الطلب، مع إتاحة إعادة التقدم بالطلب بعد معالجة الصك غير الساري أو غير الصالح، وفي المقابل، أجازت التعديلات تسجيل العقارات دون تقدم أصحاب الشأن بطلب، متى ما توافرت بيانات صكوك الملكية المستوفية للمتطلبات النظامية واكتملت البيانات الجيومكانية للعقار.
معالجة ازدواجية الصكوك
وعالجت التعديلات حالات الازدواجية بين صكوك الملكية، إذ أوجبت وقف إجراءات التسجيل العيني الأول بقرار مسبب من المسجل العقاري عند وجود صكين أو أكثر يثبتان ملكيات متعارضة على العقار ذاته أو جزء منه، في حال عدم اتفاق الملاك، وذلك إلى حين معالجة الازدواجية بالطرق النظامية، بما فيها صدور حكم نهائي من المحكمة المختصة، وأكدت أن وقف الإجراءات لا يعد رفضاً لطلب التسجيل ولا يؤدي إلى سقوط أسبقيته، ما لم يصدر قرار مسبب بذلك، مع استئناف الإجراءات عند زوال سبب الوقف أو إلغاء القرار بناءً على التظلم.
وفيما يتعلق بالاختلافات المساحية بين صكوك الملكية والواقع، حددت التعديلات نسب التفاوت المقبولة بحسب تصنيف المنطقة العقارية، بما يسمح باستكمال التسجيل عند وقوع الاختلاف ضمن الحدود المغتفرة، شريطة عدم الإخلال بحقوق الغير أو حدود الطرق والشوارع والممرات والمرافق العامة.
وبحسب الجدول المحدد في التعديلات، تبلغ نسبة التفاوت المقبولة في أطوال العقارات الواقعة ضمن المخططات المعتمدة داخل النطاقات والحيزات العمرانية 1%، وفي المساحة 2%، على ألا يتجاوز الفرق 100 متر مربع.
وترتفع النسب في المناطق غير المخططة داخل النطاقات والحيزات العمرانية إلى 2.3% للأطوال و5% للمساحة، بحد أقصى 300 متر مربع، فيما تصل في المناطق الواقعة خارج النطاقات والحيزات العمرانية إلى 3.5% للأطوال و7% للمساحة، بحد أقصى 3500 متر مربع. وفي حال تجاوز الاختلاف هذه الحدود، لا تستكمل إجراءات التسجيل إلا بعد معالجته وفق الإجراءات النظامية، فيما تعد موافقة ذوي الشأن على النقص في المساحة معالجة مقبولة للاختلاف، إذا كانت المساحة الفعلية أقل من المساحة الواردة في الصك بما يتجاوز الحدود المسموح بها. ونظمت التعديلات التصرفات العقارية التي تتم خلال فترة إجراءات التسجيل العيني الأول، إذ أجازت للهيئة توثيقها بعد التحقق من استيفاء العقار متطلبات التسجيل وعدم وجود قيود أو موانع تحول دون ذلك، وألزمت بإتاحة بيانات العقار وطلب التسجيل العيني الأول للمتصرف إليه قبل توثيق التصرف، كما نصت على حلول المالك الجديد محل المالك السابق في استكمال إجراءات التسجيل، في حال انتقال ملكية العقار خلال تلك الفترة، وفي المقابل، حظرت توثيق أي تصرفات عقارية على العقار بعد صدور قرار مسبب من المسجل العقاري برفض طلب التسجيل العيني الأول.
وعززت التعديلات الربط بين السجل العقاري والإجراءات القضائية، من خلال تنظيم التأشير بالدعاوى المتعلقة بالتسجيل العيني الأول أو بالحقوق العينية والتصرفات العقارية التي يترتب عليها تغيير بيانات السجل.
وألزمت السجل العقاري بإتمام التأشير بالدعوى خلال ثلاثة أيام عمل من تاريخ تقديم الطلب مستوفياً متطلباته، أو من تاريخ ورود طلب المحكمة المختصة، كما أتاحت للمحكمة طلب التأشير مباشرة دون الحاجة إلى تقديم طلب من صاحب المصلحة.
ومنحت التعديلات أصحاب المصلحة حق الحصول دون مقابل على ما يثبت التأشير بالدعوى، على أن يتم التأشير بانتهائها بعد صدور الحكم النهائي وتضمين مضمونه في السجل العقاري، كما ألزمت ذوي الشأن بتزويد السجل العقاري بالأحكام النهائية خلال 60 يوماً من تاريخ اكتسابها الصفة النهائية، على أن تسجل الأحكام المستوفية للمتطلبات النظامية خلال 30 يوماً من تقديمها، مع إتاحة تسجيلها خلال مدة لا تتجاوز 90 يوماً من تاريخ نهائيتها. وتضمنت الضوابط أحكاماً لمعالجة تسجيل الأحكام بعد انقضاء مدة التسعين يوماً، بما يراعي الحقوق والبيانات التي قد تكون ترتبت لمصلحة الغير في السجل العقاري بعد التأشير بالدعوى. وفيما يخص التصرفات اللاحقة للتسجيل العيني الأول، أكدت التعديلات اختصاص المسجل العقاري بتوثيقها وإصدار صكوك الحقوق العينية، مع اعتماد نماذج هذه الصكوك من الرئيس التنفيذي للهيئة العامة للعقار، كما نظمت أسبقية الطلبات المتعددة المتعلقة بالعقار نفسه، من خلال تدوين وقت وتاريخ تقديم كل طلب باليوم والساعة والدقيقة، والنظر فيها وفق أسبقية التقديم متى وجد بينها تعارض أو ارتباط يمنع تقديم أحدها على الآخر.
وأتاحت التعديلات لمقدم الطلب استكمال النواقص خلال 30 يوماً من تاريخ تقديمه، مع إمكانية استكمالها لأكثر من مرة خلال المدة المحددة، على أن يعد الطلب كأن لم يكن في حال عدم استيفاء النواقص خلالها.
كذلك نصت على أن التظلم من قرارات رفض أو وقف الطلبات أو سقوط أسبقيتها يترتب عليه وقف النظر في الطلبات اللاحقة إلى حين الفصل في التظلم، وفي حال أصبح القرار نهائياً، يجوز استكمال النظر في الطلبات اللاحقة وفق أسبقية تقديمها، دون الاعتداد بالطلب المرفوض أو الذي سقطت أسبقيته.
الدقة الجيومكانية والخرائط الرقمية
وامتدت التعديلات إلى الجوانب الفنية للتسجيل العقاري، من خلال تحديث متطلبات إعداد الخرائط باستخدام التقنيات الحديثة، بما في ذلك الصور الجوية المصححة عمودياً ونقاط الضبط الأرضية، وربط الإحداثيات بنظام المرجع الجيوديسي الوطني. وحددت دقة أفقية مطلقة لا تتجاوز 25 سنتيمتراً لأركان قطع الأراضي والمباني في مناطق المخططات المعتمدة الواقعة داخل النطاقات والحيزات العمرانية، و200 سنتيمتر للمناطق الأخرى.
كما أجازت رسم قطع الأراضي بالاستناد إلى الصور الجوية والفضائية وفق المواصفات الفنية المعتمدة، مع اللجوء إلى الرفع المساحي الميداني عند صعوبة تحديد الحدود أو الحاجة إلى دقة مكانية أعلى.
وأكدت التعديلات اعتماد البيانات الجيومكانية للتسجيل العيني الأول بناءً على رسم قطعة الأرض على الطبيعة، إلى جانب توسيع نطاق البيانات التي يشملها السجل العقاري لتتضمن طبقات تمثل ما تحت الأرض وما فوقها، وما عليها من مبانٍ وملحقات ثابتة ومزروعات ومصانع ومنشآت، بما فيها الموانئ والمطارات وخطوط الكهرباء والأنابيب.
وتأتي هذه التعديلات في إطار تطوير المنظومة التنظيمية والفنية للتسجيل العيني للعقار، وتعزيز موثوقية بيانات الملكية والحقوق العقارية، ورفع مستوى الشفافية والحوكمة، بما يدعم استقرار التعاملات العقارية ويحسن كفاءة الإجراءات المرتبطة بها.
المصدر: الرياض - اقتصاد